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讓你的語言更加專業---房地產名詞解釋
廣聯達    2017-03-07

(一)房地產相關基礎知識
1、房地產
是指土地、建筑物及其地上的附著物,包括物質實體和依托于物質實體上的權益。房地產由于其固定不可移動性又被稱為不動產,是房產與地產的總稱,是房屋和土地的社會經濟形態。
2、房地產業
是以土地和建筑物為經營對象,從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業。
3、房地產開發
是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。包括從房屋定點選址到交付使用的全過程,由征地與拆遷安置、規劃設施、供水、排水、供電、通信、通道路、綠化、房屋建設等多項內容組成。
4、物業
(1)居住物業
一般是指供人們生活居住的建筑,包括普通住宅、公寓、別墅等,購買者大都以滿足自用為目的。
(2)商業物業
也稱收益性物業或投資性物業,包括酒店、寫字樓、商場、商住樓等,購買者大都以投資為目的。
(3)工業物業
通常是為人們的生產活動提供入住空間,包括重工業廠房、輕工業廠房和高新技術產業用房、研究與發展用房、倉儲用房等。
(4)特殊物業
如車站、橋梁、機場、高速公路、汽車加油站等物業,特殊物業經營的內容通常要得到政府的特殊許可。
5、房地產市場
(1)房地產一級市場
是指國家土地管理部門按土地供應計劃,采用協議、招標、拍賣的方式,以土地使用合同的形式,將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產開發商或其他土地使用者所形成的市場。
(2)房地產二級市場
是指房地產開發市場,經營主體為房地產開發公司,經營內容是按照城市總體規劃和小區建設規劃,對土地進行初級開發和再次開發,然后將開發出來的房地產出售給用地、用房單位或個人。
(3)房地產三級市場
是指在房地產二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產交易,是單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場。
6、土地權利
(1)土地所有權
是指土地所有者在法律規定的范圍內,對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。
(2)土地使用權
是指土地使用權擁有者對土地使用的權限,包括開發權、收益權、處置權。
7、土地開發
(1)土地一級開發
是指由政府或其授權委托的企業,對一定區域范圍內的城市國有土地(毛地)或農村集體土地(生地)進行統一的征地、拆遷、安置、補償,并進行適當的市政配套設施建設,使該區域范圍內的土地達到“三通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地),再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。
(2)生地
指可能成為房地產開發與經常活動所利用,但尚未開發的農地和荒地,即待開發的國有土地,是距離城鎮較遠、無市政基礎設施、未開發利用的土地。
(3)毛地
是指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地,即已有地上建筑物及附屬設施的建筑物,將被改建的土地。
(4)熟地
是指已完成市政基礎設施建設的土地,達到“三通一平”或“七通一平”施工條件的土地。
(5)宗地
是指以權屬界線組成的封閉地塊,是地籍的最小單元。
(6)凈地
是指國家在土地出讓時,已經完成拆除平整,不存在需要進一步拆除的建筑物、構建物等設施的土地。
(7)三通一平
是指水通、電通、路通和場地平整。
(8)七通一平
是指給水桶、排水通、電力通、通信通、燃氣通、路通、供熱通和場地平整。
8、土地使用權出讓
(1)出讓年限
指土地使用權受讓人在出讓地塊上享有土地使用權的總年限。其中,居住用地為70年;工業用地為50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年;商業、旅游、娛樂用地為40年;綜合用地或其他用地為50年。
(2)協議出讓
是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
(3)招標出讓
是指市、縣國土資源管理部門發布招標公告或者投標邀請書,邀請特定或不特定的法人、自然人和其他組織參加投標,根據投標結果確定土地使用者的行為。
(4)拍賣出讓
是指市、縣國土資源管理部門發布拍賣公告,由競買人在指定時間、地點進行公開競價,根據出價結果確定土地使用者的行為。
(5)掛牌出讓
是指市、縣土地資源管理部門發布掛牌公告,按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布,接受競買人的報價申請并更新掛牌價格,根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。
9、土地價格
(1)地價
是指土地使用權受讓人獲取土地使用權所需的全部費用。
(2)土地出讓金
是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者,按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款。
(3)地面價
是指每平方米土地的單價,即用出讓金總額除以土地總面積。
(4)樓面價
是指攤到每平方米建筑面積的地價,即用出讓金總額除以規劃允許建造的總建筑面積。
10、土地競價
(1)一次競價
是指土地招標拍賣掛牌主持人進行現場競價,每位競價人只能進行一次書面報價,報價后不允許進行修改,然后以價高得者的原則來確定競價人的方式。
(2)雙向競價
是指在土地出讓競價中,向下競房價、向上競地價,綜合報價最佳者勝出。一般用于限價商品房用地出讓。
11、保障性住房
(1)經濟適用房
是指政府提供優惠政策,限定套型面積和銷售價格,按照合理標準建設,面向城市低收入住房困難家庭供應,具有保障性質的政策性住房。
(2)廉租房
是指政府以租金補貼或實物配租的方式,向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。
(3)公共租賃房
是指政府提供政策優惠,限定套型面積和出租價格,按照合理標準籌集,主要面向低收入住房困難家庭出租的具有保障性質的住房。
(4)限價商品房
是指通過多種形式籌集,限定套型和銷售價格,實行定向銷售,用于解決城鎮中低收入家庭和特殊群體住房困難的政策性住房。
12、土地登記
(1)地籍調查
是指依照法律程序和技術規程,對申請登記的宗地現場核實其權屬、位置、界線、數量、用途等基本情況的行政行為。
(2)土地證
是指政府頒發的載明所有者或使用者的姓名、土地的方位、地級、面積、四至、用途、使用日期和權源等,以備查考的證書。
(3)國有土地使用權
包括國有建設用地使用權和國有農用地使用權。
(4)集體土地使用權
包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權。
12、商業地產
是指用于商業用途或具備商業功能的地產。物業類型主要包括商業街、購物中心、商場、專業市場、住宅底商、商鋪、寫字樓、酒店。
13、城市綜合體
是指將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市空間的各項功能進行組合,并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關系,從而形成一個多功能、高效率的建筑綜合體,并將這些功能空間進行優化組合,共存于一個有機系統中。
14、工業地產
是指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地,以及該類土地上的建筑物和附屬物,是有別于住宅、商業和綜合類用地以外的用地。
15、旅游地產
是指以旅游、休閑、度假人群為目標、為最終消費者的物業形式,包括休閑度假村、主題公園、培訓基地、產權酒店、分時度假酒店、風景名勝度假村、民俗度假村等旅游置業項目。
16、文化地產
是指以文化軟實力為核心競爭力的房地產開發模式,是用文化引領規劃、建筑設計、園林景觀、營銷體系、物業服務的系統工程。
17、養老地產
是指以適合老齡人居住為創新核心,從建筑設計、園林規劃和裝飾標準都接近于高端住宅產品開發規律的建筑產品。
(二)房地產開發過程基礎知識
1、項目建議書
是指房地產開發企業根據國民經濟和社會發展的長遠規劃、行業規劃、地區規劃的要求,結合各項目自然資源、市場預測與分析,在基本條件成熟后向國家、地區項目主管部門推薦的建設性材料。
2、項目立項
是指項目取得政府主管部門(計劃發展委員會)的批準文件。
3、項目可行性研究
是指對工程項目建設投資決策前進行的技術經濟分析和論證。
4、設計任務書
是建設單位對工程項目設計提出的要求,是工程設計的主要依據。
5、建筑工程方案設計
是依據設計任務書編制的文件,由設計說明書、設計圖紙、投資估算、透視圖四部分組成,一些大型或重要的建筑,可根據工程需要加做建筑模型。
6、初步設計
是根據批準的可行性研究報告或設計任務書而編制的初步設計文件,包括設計說明書、設計圖紙、主要設備及材料表和工程概算書。
7、施工圖設計
是根據已批準的初步設計或設計方案而編制的可供進行施工和安裝的設計文件。
8、基本指標
(1)用地性質
是指規劃用地的使用功能。
(2)用地面積
是指規劃地塊劃定的面積。
(3)用地紅線
是指經城市規劃行政主管部門批準的建設用范圍內的界線。
(4)建設用地面積
是指城市規劃行政主管部門確定的建設用地位置和界線所圍合的用地水平投影面積,又稱總占地面積。
(5)總建筑面積
是指建筑物各層水平投影面積的綜合,包括使用面積、輔助面積和結構面積三項。
(6)容積率
是指建設用地內的總建筑面積與建設用地面積之比。容積率越小,意味著生活質量越高。
(7)綠地率
是指一定地區內各類綠化用地總面積占該地區總面積的比例。通常新區綠地率不低于30%,舊區綠地率不低于20%。
(8)綠化率
是指在建設用地范圍內全部綠化種植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率。綠化率一般要大于綠地率。
9、基本設施
(1)配建設施
是指與住宅規模或人口規模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地總稱。
(2)配套設施
是指為方便生活而提供的各種設施,如水、電、暖氣、煤氣、通信、入網、有線電視、交通車站、學校、醫院、廣場、超市、郵電、公園等。
(3)公共活動中心
是指配套公建相對集中的居住區中心、小區中心和組團中心等。
(4)建筑小品
是指既有功能要求,又具有點綴、裝飾和美化作用的,從屬于某一建筑空間環境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統稱。
(5)停車場
是指在建設用地內為停放機動車和非機動車須配置的場地。停車場面積小型汽車按每車位25m2計算,自行車按每車位15 m2計算。
10、房屋建筑
(1)低層房屋
是指高度低于或等于10m的建筑物。
(2)多層房屋
是指高于10m、低于或等于24m的建筑物,一般為4-8層,一般采用磚混結構,少數采用鋼筋混凝土結構。
(3)高層房屋
是指高于24m、8層以上(含8層)的建筑體,一般分為小高層(8-12層)、高層(13-24層)和超高層(24層或100m以上)。
(4)自然層
是指樓層高度在2.2m以上的標準層及在2.7m以上的住宅。
(5)技術層
是指建筑物的自然層內,用作水、電、暖、衛生等設備安裝的局部層次。
(6)錯層
是指室內不同功能區樓地面不在同一平面,高度差約為400-600mm,以實現動靜、公私的分離。
11、五證兩書
五證:建設用地規劃許可證,國有土地使用權證,建設工程規劃許可證,建筑工程施工許可證,商品房預(銷)售許可證。
兩書:商品房質量保證書,商品房使用說明書。
12、招標方式
(1)公開招標
由招標單位通過報刊、廣播、電視等傳播媒介發布招標通告,公開請承包者參加投標競爭。
(2)邀請招標
招標單位不公開發布招標通告,而是根據工程特點向經預先選擇的承包商發出招標通知書或邀請函,根據回復情況選擇投標對象。
(3)協商議標
由建設單位直接選擇投標單位,就工程的工期和造價等條件,雙方直接商談中標條件和要求。

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